Comment vendre ses murs commerciaux
A la fin de son activité, un exploitant propriétaire des murs commerciaux à trois possibilités : soit il vend le fonds de commerce seul, soit il vend le pas de porte, soit il vend les murs libres.
Parfois, il est plus judicieux de vendre les murs avec un exploitant en place depuis de nombreuses années puis ensuite le fonds de commerce (ou droit au bail).
Toutefois il est difficile de s’improviser expert en vente des murs commerciaux sans un long savoir-faire. Les risques d’erreurs apparaissent fort nombreux et l’optimisation doit être sécurisée.
Voici quelques réflexions qui peuvent aider un acquéreur ou un vendeur de murs commerciaux. Gardons tout d’abord à l’esprit que cet investissement sera sur du long terme et la réflexion doit se projeter au-delà des prochaines années.
Estimer la valeur des murs commerciaux à vendre
La valeur vénale des murs commerciaux à céder sera fortement impactée à la fois par son occupation : le local est-il libre ou occupé ?
Un locataire international, une enseigne connue, un exploitant avec une bonne cotation bancaire, seront quelques uns des critères qui permettront de mieux vendre les murs de ce local.
La durée du bail sera aussi un des éléments clef à regarder. En effet, plus cette durée est longue, plus la visibilité pour l’acquéreur sera bonne. Un 10 ans ferme par exemple sera très recherché si le locataire est de bonne facture, maintenant nous sommes plus couramment sur des durées triennales.
Un local avec des critères excellents pourra se vendre plus de 16 années du loyer annuel hors taxe. Plus le local à des caractéristiques négatives, plus le taux de risque est important, à l’inverse plus la rentabilité pourra être forte .
Les caractéristiques techniques du local commercial influent, bien entendu aussi sur le prix de vente. A regarder si le local s’exploite facilement, si les vitrines sont importantes, si les livraisons sont faciles, si les portes s’ouvrent automatiquement,…
L’année de construction est à vérifier, ainsi que le respect des conformités (accessibilités, haute qualité environnementale,.) . Le local est il câblé à la fibre optique ? …
Petit conseil : pour estimer les murs commerciaux visés, il est judicieux de se faire accompagner par un professionnel : expert immobilier, architecte, maitre d’œuvre… Vous augmentez vos chances d’acquérir à meilleur prix.
L’emplacement des murs commerciaux à vendre
Une enseigne de fast-food fort connue communique toujours sur les 3 critères recherchés : l’EMPLACEMENT , l’EMPLACEMENT et l’EMPLACEMENT.
Le client doit pouvoir voir très facilement le magasin, y accéder rapidement, se garer sans stress et entrer naturellement dans l’espace de vente.
Usuellement plusieurs zones commerciales émergent : le centre ville, le commerce de périphérie dit retail-park ou l’ensemble commercial autour d’un hyper marché.
Un emplacement en angle est plus recherché qu’un emplacement masqué entre 2 autres magasins…..
L’environnement sera scruté : arrêt de transports en commun, écoles ou universités, habitat dense, pouvoir d’achat, hôpitaux, centre de loisirs, cinémas,…
Louer ses murs avant de les vendre
Louer les murs commerciaux augmente la valeur du local. D’autant plus si le locataire possède une cotation bancaire de premier ordre et si le bail dure une période la plus longue possible.
Le futur investisseur du local souhaitera minimiser les risques (sauf exception dans le cas de monteurs d’opérations). Il achètera à la fois une rentabilité et un placement de bon père de famille.
La rentabilité se négocie lors de la vente des murs, il s’agit d’un point primordial. Idéalement cette rentabilité, doit être regardée acte en mains (frais de notaire et d’agence compris).
Pour vendre ou acheter dans les meilleures conditions, les services d’un expert tel que SITESCOMMERCIAUX.COM paraissent être une obligation. De plus, un savoir faire de longue date permets d’avoir des opportunités off-market, qui n’ont pas encore été présentées sur le marché de l’immobilier.
