Investir dans l’immobilier commercial : agglomérations ou périphéries ?
Investir dans l’immobilier commercial peut être rentable : avec une bonne stratégie, en se optant pour le bon local, on peut miser sur cette option pour avoir un bon retour sur investissement. Cependant, il y a une grande différence entre les agglomérations.
C’est à Paris que nous retrouvons les rues commerçantes les plus rentables. Et celle qui ressort en tête est évidemment l’Avenue des Champs-Elysées. La valeur locative peut aller jusqu’à 16 000€ du mètre carré pondéré (on prend en compte le premier mètre après la façade), mais cela dépend de beaucoup de facteurs. Selon si le bien commercial se trouve au début de la rue ou au milieu, s’il est du côté pair ou impair, s’il a le soleil le matin ou l’après-midi etc. De nombreux paramètres sont à prendre en compte pour évaluer la valeur d’un bien.
Les Champs-Elysées, l’artère la plus rentable de France
Avec une ouverture 7 jours sur 7 et de grandes amplitudes horaires, le tout coupé à une grosse fréquentation de visiteurs, les Champs-Elysées sont les plus intéressants en termes de business. Le prix d’achat est certes élevé, mais l’immobilier commercial est un immobilier de ration : on ne peut payer un loyer qu’en fonction du profit que l’on fait. C’est un multiplicateur du chiffre d’affaires : les loyers baissent mathématiquement si le CA est inférieur à un certain niveau. Cela pourrait se résumer ainsi : plus il y a de fréquentation, plus il y a de chiffre d’affaires. Et plus il y a de chiffres d’affaires, plus le loyer est élevé.
Quelques secteurs surprises dans la capitale
Le quartier du Marais retrouve par exemple, une certaine cote (rue Vieille du Temple notamment). C’est un secteur très demandé. Nous nous rendons compte que la valeur du patrimoine architectural est également à prendre en compte. Dans ce quartier, il y a un patrimoine historique certain avec un regain d’intérêt des touristes. Le consommateur ne cherche plus de “standard” architectural, c’est au commerçant de s’acclimater à une architecture complexe, ce qui permet de faire la différence. On cherche à se démarquer en épousant l’âme d’un lieu.
Et ailleurs ?
Au-delà de Paris, ce sont les artères commerçantes des grandes villes qui sont rentables : la rue de la République à Lyon, Ste Catherine à Bordeaux par exemple. Avec des loyers bien plus bas qui gravitent autour des 1500/2000€ le mètre carré.
En ce qui concerne les villes moyennes, celles-ci ont du mal à faire vivre leur centre, les commerces allant de plus en plus dans les grandes villes. Il y a tout de même une augmentation de la vacance commerciale dans ces villes de taille moyennes. En effet, le Gouvernement a pris le problème sous le bras et a notamment mis en place le Plan Mezard pour redynamiser ces centres villes, via une aide allant jusqu’à 5 milliards d’euros.
Cependant, les problématiques ne sont pas les mêmes selon les villes. Nous pouvons aussi estimer que les villes périphériques des grandes agglomérations peuvent proposer de grandes surfaces de terrains que les coeurs de ville ne pourraient pas. Il y a finalement une sorte de complémentarité entre grande ville et périphérie.
Le réel problème tourne plus autour de l’antagonisme commerce physique / commerce électronique. C’est alors aux commerçants de chercher les leviers nécessaires pour attirer le client dans leur magasin plutôt que de les laisser acheter en ligne aujourd’hui.
