Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail a une valeur patrimoniale. En effet, il fait généralement partie intégrale du fonds de commerce. C’est la somme que le nouveau locataire verse ou doit au locataire qui le précédait, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction etc.).
Il est possible que le nouveau propriétaire des locaux commerciaux signe un bail neuf ou achète un droit au bail. Dans cette situation précise, le nouveau locataire reprend le bail conclu initialement entre le locataire précédent et le propriétaire des murs commerciaux. Alors, les conséquences sont les suivantes : le preneur précédent cède son bail en échange d’une indemnité financière que l’on appelle donc le droit au bail.
Le droit au Bail d’un point de vue fiscal
La donne est différente pour l’ancien et le nouvel occupant des murs commerciaux. Pour le cédant, le montant déterminé du droit au bail est compté dans les bénéfices qui sont imposables, au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En ce qui concerne le nouveau locataire, le droit au bail est sujet aux droits d’enregistrement et doit figurer à l’actif du bilan dans la catégorie des immobilisations incorporelles non amortissables.
Il faut toutefois bien faire la distinction entre la cession du contrat, qui donne donc lieu à l’indemnisation du droit au bail, et la cession du fonds de commerce dans son intégralité. Le droit au bail étant un élément de la globalité de ce fonds de commerce.
Le propriétaire des lieux n’a pas le droit de s’opposer à la vente dans certaines conditions. Si le repreneur a la même activité avec la même clientèle (notion de repreneur de fonds de commerce) que le cédant, alors le bailleur n’a pas son mot à dire. En revanche, il est possible de rajouter une clause au bail. Le bailleur peut alors interdire au locataire de céder le bail seul de façon indépendante du fonds de commerce.
Les clauses du contrat
Au moment de conclure un contrat, il existe donc de nombreuses clauses auxquelles il faut bien réfléchir. Le pas-de-porte dont nous avons évoqué dans cet article (lien vers pas-de-porte) et le droit au bail sont des notions qu’il faut anticiper afin qu’il n’y ait pas de litiges entre propriétaire et locataire. Il existe également une autre sorte de clause que l’on appelle le “bail à l’américaine” où le locataire n’a pas de somme initiale à verser au propriétaire.
C’est un bail commercial qui n’a ni pas-de-porte, ni droit au bail. La somme est calculée sur plus long terme, c’est à dire que certes le preneur n’a pas d’investissement en pas-de-porte ou droit au bail, mais il paiera un loyer plus élevé au départ, afin de compenser cette somme initiale non donnée au propriétaire.
