Le pas-de-porte : explications

Lors d’une création d’entreprise, il est probable d’avoir besoin d’un local commercial pour s’installer. En fonction des circonstances, le locataire des locaux aura alors à payer un pas-de-porte au propriétaire (autrement appelé droit d’entrée), et un droit au bail pour le locataire qui le précédait (en cas de reprise d’un bail existant). Dans cet article nous aborderons le pas-de-porte.

Qu’est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est donc un droit d’entrée que paie le locataire (aussi appelé preneur) au propriétaire des locaux commerciaux (le bailleur). C’est un accord conclu entre les deux parties à propos d’un local non-occupé. Le pas-de-porte est une clause du bail. La somme versée est définitivement en la possession du propriétaire des locaux. Cette somme est définie de façon explicite entre le preneur et le bailleur.

Ce pas-de-porte peut être considéré de quatre façons :

• Soit, dans la plupart des cas, comme une allonge du loyer. Ici, le propriétaire anticipe une éventuelle hausse de loyer qui pourrait ne pas suivre une hausse de la valeur locative des locaux. Dans cette situation, au moment de sa reconduction, il est pris en compte dans le calcul du loyer du bail.
• Seconde option, le pas-de-porte peut être perçu comme une « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer« .
• Soit comme une indemnité de contrepartie financière prenant en compte la perte de valeur pouvant impacter la valeur du local sur le marché.
• Ou alors, le pas-de-porte peut être vu de façon mixte, comme un supplément de loyer et une indemnité.

Vous l’aurez compris, il est donc primordial pour le bailleur ainsi que le locataire de bien préciser la nature du pas-de-porte au moment de conclure le contrat. C’est dans leur propre intérêt. S’il y a litige, la justice cherchera la commune intention des parties. Dans la grande majorité des situations, le pas-de-porte est alors vu comme une allonge du loyer.

Fiscalité et pas-de-porte

Fiscalement, le pas-de-porte comme supplément de loyer a pour conséquences :

• Pour le propriétaire : déclaration du pas-de-porte comme revenu foncier + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.
• Pour le locataire : le pas-de-porte est une charge qu’il est possible de déduire des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9 par année). La seule condition est que le loyer fixé initialement dans le contrat soit anormalement bas.

Si le pas-de-porte est vu comme une indemnité, il aura les conséquences fiscales suivantes :

• Pour le propriétaire : non imposable sur cette indemnité.
• Pour le preneur :  le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).